Denne nye California NIMBY-loven kan skape en million nye leiligheter og leiligheter

En ny delstatslov som tillater tettere boligutvikling nær store transittstopp trer i kraft i juli, og åpner døren for bygging av mer enn 1 million nye enheter i Californias bysentre.

Loven pålegger byer å godkjenne leilighetskomplekser og høyere leiligheter rundt jernbanestopp, fergeterminaler og bussholdeplasser for hurtigtransport, og overstyrer lokale restriksjoner som kunne ha stoppet utviklingen tidligere.

The Abundant and Affordable Housing Near Transit Act, også kjent som Senate Bill 79, er et av de mest aggressive tiltakene statlige lovgivere har tatt for å møte Californias boligmangel de siste årene.

Eiendomsutviklere tenker allerede forsiktig på å dra nytte av det avslappede regelverket og planlegger å kunngjøre nye prosjekter etter at loven trer i kraft.

Lovforslaget ble innført i 2025 av senator Scott Wiener (D-San Francisco), som understreker at staten må iverksette umiddelbare tiltak for å løse Californias boligmangel.

«Dette fjerner mye usikkerhet» om foreslåtte prosjekter vil bli godkjent, sa administrerende direktør Sean Burton i Cityview, en av statens største leilighetsutviklere. «Vi er veldig spente på det.

«Denne loven begrenser lokale myndigheters og tjenestemenns mulighet til å blokkere nye boligprosjekter så lenge du lever innenfor rammene av regningen,» sa Burton. «Dette burde virkelig akselerere produksjonen av nye boliger i Los Angeles og utover.»

Loven forhindrer lokal kontroll for å legalisere mellom- og høyhus flerfamilieboliger, og låser opp sonering for opptil 1,5 millioner nye enheter i større byer, inkludert Los Angeles. Utviklere kan bygge boliger opp til ni etasjer høye for bygninger ved siden av visse transittstopp, syv etasjer for bygninger innenfor en kvart mil og seks etasjer for bygninger innenfor en halv mil.

Høydegrenser er basert på nivåer. Tier 1 sonering, som inkluderer tunge jernbanelinjer som LA Metros B- og D-linjer, tillater seks til ni etasjers bygninger, avhengig av nærhet til transittknutepunktet. Planering på nivå 2, som inkluderer bybanelinjer som A-, C-, E- og K-linjene, samt bussruter med dedikerte kjørefelt, tillater bygninger på fem til åtte etasjer.

Enefamilienkvarterer mindre enn en halv kilometer fra holdeplasser for offentlig transport er underlagt de nye reguleringsreglene.

Lovforslaget gjelder bare fylker med minst 15 passasjertogstasjoner, og etterlater åtte: Los Angeles, Orange, San Diego, Alameda, San Francisco, San Mateo, Santa Clara og Sacramento.

Den største effekten vil sannsynligvis merkes i Los Angeles, som har rundt 150 transittstopp dekket av regningen, ifølge byens foreløpige vurdering.

Arkitektfirmaet SPF:architects i Los Angeles har designet to forslag til boligprosjekter i Sør-California som vil bli avduket når den nye loven trer i kraft 1. juli, sa Renzo Pali, driftssjef. Han sa at han ikke ønsker å nevne de nøyaktige stedene ennå for å unngå å varsle tjenestemenn som kan prøve å stoppe dem.

Lovforslaget tillater byer å utsette den nye reguleringsloven til 2030 hvis de legger til tetthet på sine egne premisser. Dersom de ikke har vedtatt en tetthetsplan innen 1. juli, må de forholde seg til vilkårene i SB 79 inntil de har en. Forslag som sendes inn før planen er fullført vil fortsatt være underlagt regningen, så det kan være en mengde planer sendt inn til byer for å komme under ledningen, sa Pali.

«Nå vil hver by ha en slags transittorientert utviklingsplan, enten det er det SB 79 foreskriver eller deres egen versjon,» sa han.

Los Angeles er blant byene som har flyttet til i det minste midlertidig å redusere kravene til SB 79 etter å ha motarbeidet det i en resolusjon i fjor som sa at lovforslaget «undergraver lokalt styresett, omgår lokale beslutningsprosesser og påfører lokalsamfunn utilsiktede byrder.»

I mars vedtok bystyret en strategi for å forsinke de byomfattende effektene av SB 79 ved å utvide 55 enefamilier og områder med lav tetthet, slik at bygninger med fire til 16 enheter kan være opptil fire etasjer høye. De 55 områdene er for det meste i sentrum av LA, West Los Angeles, East Side og San Fernando Valley.

Forutsatt at det ikke er noe tilbakeslag fra Sacramento, vil planen vedtatt av bystyret tillate LA å sparke den velkjente bøtta nedover veien, og forsinke implementeringen av SB 79 til 2030.

Utviklere er opprørt over forsinkelsen, sa Burton. — Man hører fra bystyret at de vil ha flere boliger, men så går de imot lover som skaper flere boliger.

Han forventer at nye statlige lover, inkludert SB 79 og fjorårets delvise opphevelse av California Environmental Quality Act, kjent som CEQA, som gjorde det lettere å få godkjenning for eiendomsutvikling, vil føre til vekst.

«Du kommer til å se mye flere boliger bygges i California,» sa Burton, «men jeg tror dessverre mye av det vil unngå byen Los Angeles på grunn av Tiltak ULA. Det fortsetter å være hovedbarrieren for ny boligutvikling.»

Tiltak ULA, kjent som «herskapsskatten», pålegger en ekstra eiendomsoverføringsskatt på salg av eiendommer med høy verdi som utviklere sier begrenser deres evne til å bygge lønnsomt.

«Jeg tror du kommer til å se Santa Monica fordel og Culver City og Pasadena og Glendale og West Hollywood,» sa Burton.

The Southern California Assn. av de nylig frigjorte regjeringene et foreløpig kart av transittknutepunkter som vil bli inkludert i regningen følger Metros raske transittkart for Los Angeles County.

Motviljen blant ledere i noen byer i California til å øke tettheten rundt transittknutepunkter viser hvorfor statlig inngripen er berettiget, sa Jonathan Curtis, leder av Glendale flerfamiliehusutvikler Cedar Street Partners.

«Vi har en boligkrise på hånden og andre ting har ikke fungert,» sa Curtis. «Byer liker det kanskje ikke, men statlige mandater er fornuftige.»

Millioner av dollar har blitt brukt på jernbane, sa han, og «det som mangler er tetthet på jernbanestasjoner. Hvis du ikke drar nytte av transittstasjoner, er det bare enda en tapt mulighet.»

Times-skribent Jack Flemming bidro til denne rapporten.