Downtown LA World Trade Center skal gjøres om til rimelige leiligheter

Et aldrende kontorkompleks i sentrum vil bli omgjort til leiligheter som en del av en ambisiøs plan fra lokale eiendomsselskaper for å skape 4000 rimelige boliger i Los Angeles.

Det første prosjektet vil være en renovering på 200 millioner dollar av LA World Trade Center, en massiv hvit elefant av et kontorkompleks i Figueroa Street fra 1970-tallet som vil bli omgjort til 512 leiligheter i en av de største ombyggingene av rimelige boliger til dags dato i sentrum.

Fremtidige prosjekter som planlegges i sentrum for levering i løpet av de neste fem årene vil omfatte ytterligere ombygginger fra kontor til leilighet og nye boliger bygget fra grunnen av.

Bak byggekampanjen som ble avduket mandag står to av regionens største eiendomsfirmaer, Jamison og Kennedy Wilson. Jamison er byens mest produktive omformer av kontorlokaler til leiligheter med markedspris og har for tiden en stor reform av et kontortårn i sentrum i gang for leietakere som har råd til høyere husleie.

Kennedy Wilson, et Beverly Hills-basert eiendomsinvesteringsselskap, eier den ideelle organisasjonen Vintage Housing, som bygger og driver rimelige boliger ved å bruke skattefradrag og annen statlig og føderal finansiering for å finansiere det.

Vintage Housing og Jamisons nye divisjon for rimelige boliger, Arden Residential, vil ta på seg kampanjen for å bygge boliger der kvalifiserte leietakere betaler husleie under markedsverdien.

Leiene på World Trade Center, som vil bli omdøpt til Sky Castle når det åpner tidlig i 2028, forventes å starte på $937 for en ettroms enhet. Noen to- og tre-roms enheter ville leie for henholdsvis $1100 og $1300 i måneden, sa utviklerne.

Sky Castle vil ha felles fasiliteter som finnes i dyrere moderne leiligheter, sa utviklere, for eksempel et treningssenter, beboerlounge og co-working space. Den har allerede seks tennisbaner på taket, som kan gjøres om til pickleballbaner, sa Jamison-sjef Garrett Lee.

Målet er å bygge rimelige boliger av høyere kvalitet ved å bruke effektive byggemetoder som Jamison lærte av å bygge mer enn 8000 leiligheter med markedspris tidligere, sa Lee. Renoveringen av World Trade Center vil markere Jamisons 15. konvertering av et kontorbygg til bolig.

Det 10-etasjers World Trade Center ble bygget på midten av 1970-tallet, og sa at det ville være hjemsted for internasjonale selskaper. I 1976 beskrev The Times senteret som et sted å forberede seg på en utenlandsreise hvor besøkende kunne få pass og visum, samt veksle dollar mot franc, mark, rubler og andre valutaer. Det var en språkskole og filialer av amerikanske, sveitsiske og japanske banker.

På midten av 1980-tallet hadde det 400 000 kvadratmeter store kontorkomplekset som dekket en byblokk ved Figueroa og Fourth streets mistet sin internasjonale smak og falt i unåde med bedriftseiere som flyttet til skinnende nye høyhus i Bunker Hill og andre steder.

Bygningen er ryddet for gjenværende kontorleietakere for å la arbeidet begynne i august, sa Lee.

Kennedy Wilson er en nasjonal operatør av leiligheter med markedsrente som også har flyttet inn i å bygge rimelige boliger det siste tiåret, sa Nicholas Bridges, selskapets globale sjef for kapitalmarkeder.

Å bygge rimelige arbeidskraftboliger «krever i nesten alle tilfeller offentlige subsidier,» sa Bridges, og Kennedy Wilson har utviklet ekspertise på å lage «en cocktail av offentlige finansieringskilder» som inkluderer lavinntektsboligskattefradrag og skattefrie obligasjoner.

Tidligere har mange boligutviklere unngått å bygge rimelige boliger fordi det er en utfordring å øke støtten som trengs for å gjøre bygging lønnsom.

«Det er komplisert,» sa Bridges, «og ikke for sarte sjeler.»

Kvalifiserte leietakere må tjene mellom 30 % og 80 % av gjennomsnittsinntekten i området der huset er bygget.

Jamison og Kennedy Wilson vil utvikle rundt 15 rimelige boligprosjekter mellom sentrum og 405 Freeway, sa Bridges, mange av dem i aldrende kontorbygg som World Trade Center som Jamison allerede eier og er nær offentlig transport.

Et betydelig potensial for rimelige boliger ligger i LAs underutnyttede kontorbygg, sa han.

«I denne post-COVID-verdenen har måten folk bruker kontorbygg på, spesielt eldre kontorbygg, nettopp endret seg fundamentalt,» sa han.

Det er fornuftig for utviklere av konvensjonelle flerfamilieboliger å flytte til rimelige boliger, sa Lee, fordi regjeringen støtter det gjennom subsidier, reguleringsreformer og fremskyndelse av byggetillatelser. City of Los Angeles har også nylig forenklet sine adaptive gjenbruksregler for å gjøre det enklere å konvertere kontorbygg til boliger.

«Det er mange insentiver som presser oss i denne retningen,» sa Lee.